양도세율표 소득

 

 

부동산을 처분할 때 가장 큰 부담으로 다가오는 세금, 바로 양도소득세입니다. "세금 무서워서 집 팔겠나"라는 말이 나올 정도로 복잡하고 세율도 만만치 않은데요. 하지만 양도소득세의 구조를 제대로 이해하고 본인에게 맞는 절세 전략을 세운다면, 합법적으로 세금을 크게 줄일 수 있습니다.

 

 

오늘은 누구나 쉽게 이해할 수 있도록 2024년 및 2025년 적용 양도소득세율표를 바탕으로, 양도세 계산 방법부터 장기보유특별공제, 1세대 1주택 비과세 요건까지 약 3천 자에 걸쳐 상세하고 명쾌하게 알려드리겠습니다.

 

 

1. 내 양도세는 얼마? 기본 계산 구조부터 알기

양도소득세는 단순히 '판매가 - 구매가'로 계산되지 않습니다. 아래의 4단계 계산 구조를 이해하는 것이 첫걸음입니다.

① 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비

• 양도가액: 실제 판매한 금액
• 취득가액: 실제 매수한 금액
• 필요경비: 취득세, 법무사 비용, 중개수수료, 자본적 지출(샷시, 발코니 확장 등)

② 과세표준 = 양도차익 - 장기보유특별공제 - 양도소득 기본공제

• 장기보유특별공제: 부동산을 오래 보유한 사람에게 큰 혜택을 주는 핵심 공제 (아래 상세 설명)
• 기본공제: 누구나 연 1회 250만 원 공제

③ 산출세액 = 과세표준 × 양도소득세율

• 계산된 과세표준에 해당하는 세율을 곱합니다.

④ 최종 납부세액 = 산출세액 - 세액공제/감면

• 해당하는 세액공제 또는 감면 항목이 있다면 차감합니다.

 

2. 2024-2025년 기본 양도소득세율표

양도소득세는 소득 구간에 따라 세율이 달라지는 누진세율 구조를 따릅니다. 과세표준이 높을수록 더 높은 세율이 적용됩니다. 아래는 현재 적용되는 기본 세율표입니다.

과세표준	세율	누진공제액
1,400만 원 이하	6%	-
1,400만 원 초과 ~ 5,000만 원 이하	15%	126만 원
5,000만 원 초과 ~ 8,800만 원 이하	24%	576만 원
8,800만 원 초과 ~ 1억 5,000만 원 이하	35%	1,544만 원
1억 5,000만 원 초과 ~ 3억 원 이하	38%	1,994만 원
3억 원 초과 ~ 5억 원 이하	40%	2,594만 원
5억 원 초과 ~ 10억 원 이하	42%	3,594만 원
10억 원 초과	45%	6,594만 원

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※ 계산 예시: 과세표준이 1억 원이라면? → (1억 원 × 35%) - 1,544만 원 = 1,956만 원이 산출세액이 됩니다.

 

 

3. 세율을 결정하는 핵심 변수: 보유기간과 주택 수

위의 기본세율표가 모든 경우에 적용되는 것은 아닙니다. 보유기간과 주택 수에 따라 세율이 크게 달라질 수 있어 각별한 주의가 필요합니다.

가. 단기 양도는 금물! 보유기간별 중과세율

부동산 투기를 막기 위해, 짧게 보유하고 파는 '단타' 거래에는 매우 높은 세율이 적용됩니다.

• 1년 미만 보유 후 양도: 70%
• 1년 이상 ~ 2년 미만 보유 후 양도: 60%
• 2년 이상 보유 후 양도: 기본세율 적용

만약 양도차익이 1억 원인데 1년 안에 판다면, 장기보유특별공제도 받지 못하고 70% 세율이 적용되어 세금만 7천만 원에 달할 수 있습니다. 최소 2년 이상 보유하는 것이 절세의 기본입니다.

나. 다주택자 중과세 한시적 유예 (~2025년 5월 9일까지)

조정대상지역 내 다주택자에게는 기본세율에 2주택자 +20%p, 3주택 이상자 +30%p를 더하는 중과세율이 적용됩니다. 하지만 현재 이 중과세는 **2025년 5월 9일까지 한시적으로 배제(유예)**되고 있습니다. 유예 기간 동안에는 다주택자도 2년 이상 보유 시 기본세율과 장기보유특별공제를 적용받을 수 있으니, 해당 기간을 전략적으로 활용하는 것이 중요합니다.

 

 

4. 절세의 핵심! '장기보유특별공제'와 '1세대 1주택 비과세'

가. 오래 보유할수록 커지는 혜택, 장기보유특별공제 (장특공)

장기보유특별공제는 양도세를 줄이는 가장 강력한 카드 중 하나입니다. 보유기간에 따라 양도차익의 일정 비율을 공제해줍니다.

1. 일반 부동산 (상가, 토지, 다주택자 등)
   • 보유기간 3년부터 적용, 1년에 2%씩 공제
   • **최대 15년 보유 시 30%**까지 공제 가능
2. 1세대 1주택자 (고가주택)
   • 보유기간(최대 40%) + 거주기간(최대 40%) = 최대 80% 공제
   • 보유기간: 1년에 4%씩, 10년 이상 시 40%
   • 거주기간: 1년에 4%씩, 10년 이상 시 40% (단, 2년 이상 거주 필수)

1세대 1주택자가 10년 이상 보유하고 10년 이상 거주했다면, 양도차익의 80%를 공제받아 세금 부담을 획기적으로 낮출 수 있습니다.

나. 최고의 절세, 1세대 1주택 비과세

아래 요건을 모두 충족하면 양도가액 12억 원까지는 양도세가 전액 면제됩니다.

• (요건 1) 양도일 현재 1세대가 1주택만 보유
• (요건 2) 해당 주택을 2년 이상 보유
• (요건 3) (선택) 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주 요건 추가
• (기준) 양도가액이 12억 원 이하일 것

만약 15억 원에 양도했다면 12억 원을 초과하는 3억 원에 대해서만 양도세를 계산((전체 양도차익) × (3억 원 / 15억 원))하므로, 고가주택이라도 비과세 혜택은 매우 큽니다.

 

 

5. 마치며: 절세는 아는 만큼 보인다!

양도소득세는 복잡하지만, 그만큼 다양한 절세 장치가 마련되어 있습니다. 내가 팔려는 부동산의 보유기간을 확인하고, 1세대 1주택 비과세 요건을 맞출 수 있는지, 장기보유특별공제를 최대한 활용할 방법은 없는지 꼼꼼히 따져보는 것이 중요합니다. 또한, 취득세 영수증, 중개수수료, 인테리어 비용 등 필요경비 증빙자료를 잘 챙겨두는 습관도 필수입니다.

세법은 계속해서 개정되므로, 실제 매도 계약 전에는 반드시 최신 규정을 확인하고 세무 전문가와 상담하여 본인에게 가장 유리한 절세 전략을 수립하시길 바랍니다.